下半场：穿越周期  锻造产品

主持人：中国建设报社战略合作部负责人  田子超 

参与嘉宾：

中国建筑设计院建筑一院院长 景泉

中建一局集团房地产开发有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会主席  冯定权

金辉集团股份有限公司执行总裁、董事  陈朝荣

碧桂园运营中心副总经理、工程管理部总经理  刘建军

主持人：在房地产行业走向高质量发展的新阶段，您如何看待未来的市场机遇和发展空间？新时代新需求背景下，企业应该如何真正地打造好产品、好服务，提升抗周期风险的能力？

中国建筑设计院建筑一院院长 景泉

任何一个设计师，或者地产商，都应该是与时俱进的。未来的房地产商应该在经济、产业、文化、服务、社会治理上有所作为。所以，我并不认为房地产行业进入冬天或者集体焦虑状态，而应该展望更美好的未来。我始终认为中国真正的豪宅时代还没有到来，技术和文化应该更好地结合。

中建一局集团房地产开发有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会主席  冯定权

当下，房地产行业还是处于特别好的发展周期。从古至今，衣食住行是我们人类幸福的刚需，这是幸福的基础。党的十九大报告指出要让全体人民住有所居，我们也看到，如今人们对美好生活也有了新的认知。国家提倡城镇化，目前我国的城镇化与发达国家仍有较大差距，房地产行业应该在助推城镇化进程中发挥关键支撑作用。我认为，当下就是最好的时刻，国家调控与市场调节是为了这个行业更好的发展，为了这个行业更好地满足人们对美好生活的需求和需要。

金辉集团股份有限公司执行总裁、董事  陈朝荣

行业发展至新阶段，锻造产品是每一个开发商的必然选择。房地产行业过去十几年，从住房产品稀缺到如今存量积累到一定量级，开发商赚的是城镇化的红利，其次是货币宽松的红利。某种程度上说，过去10-20年开发商迅猛发展是基于这个时代给予盈利的机会。再看未来，不同城市的销量会逐渐趋于饱和。小城市到大城市的总量都趋于饱和，但结构性的稀缺是长期存在的，特别是大中城市。未来开发商只能通过产品创造溢价。最后，未来的购房者对改善型住房的需求会越来越高，因而专注提高产品力、锻造产品，实际上是未来所有房地产商生存、发展的必走之路，没有第二条路。

碧桂园运营中心副总经理、工程管理部总经理  刘建军

我们说产品的品质，不是简单的谈质量，还要从规划、设计、配套、服务等方面的整体性上综合考量。而具体到产品的实现上，我们需要足够的细心和匠心去打造好产品，因为1%的失误，对客户是100%的损失。从工程角度思考房地产行业的发展，未来我们应该怎样打造好产品，怎样保证好品质？人口老龄化对行业的影响倒逼行业整合多方面资源，促使传统产业工人转型升级，实现住宅产业化、装配式内装，甚至以机器人的方式来代替人工的操作等。

上半场：放下焦虑  重返现实  

主持人：中国建设报社战略合作部负责人  田子超

对话嘉宾：

清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师  刘洪玉

金科集团联席总裁  方明富  

房天下控股副总裁兼 CIO  李汶云

当代置业（中国）有限公司副总裁  孙 帆

主持人：2018年，不少房企都高呼这一年不好过，喊话“活下去”，您对此怎么看？在即将告别2018年、迎来2019年之际，如何总结2018年的行业关键词，又如何展望2019年？

清华大学房地产研究所所长、教授，博士生导师  刘洪玉:

我认为2018年的关键词是“健康”。市场要健康，通过因城施策、分类指导，我们要让市场慢慢回归，尽可能多的让市场规律发挥作用。行业和企业的发展要健康，我们过去过于追求规模，但是实际上企业不强，这是一种虚胖。产品要健康，我们在追求高质量发展的时候，要让大家感受到产品质量提升对这个时代所带来的好处。

中国经济进入了新常态，这个过程当中，很多企业大规模扩张和发展，很多企业在决策过程当中出现了一些瑕疵，实际上被市场价格的快速上涨所掩盖。2019年大家可以速度放慢一些，要思考一下新的环境下应该怎么去做。我不太认同有些人说的，将来全国几百家企业垄断市场，中小型的企业都会被淘汰。美国的住房建造商协会的会员也有好几万个，有相当多会员每年建造百八十套房子，有的甚至不到十套房子。所以，中小企业在细分领域做的更好。

金科集团联席总裁  方明富:

我认为2018年的关键词是“回归”。从行业角度来讲，我们房地产行业从之前的高规模和高速增长，到未来的高质量或者相对平稳的增长，这是一种回归；从企业角度来讲，企业的心态要回归。和制造业相比，房地产行业的精细化管理程度还有很长一段路要走。从消费者角度来讲，从“有房住”到“住好房”，消费心理的转变也要大家做理性的判断和回归。从焦虑角度来说，可能大家的增长速度没有以前快了，获取利润也没有以前容易了。

但是作为一个企业来讲，你只要认真的经营好自己，焦虑是无从谈起的。金科从2003年探索新中式，现在越来越多的房企放弃欧式回归到新中式。在消费升级的背景下，我们文化自信带来了产品变化。所以，你的产品只要适应了消费升级的变化，产品就会适销对路。

房天下控股副总裁兼CIO  李汶云：

我认为2018年的关键词是“开放与融合”。对开发商而言，其体现在产品和运营方面，产品需要有更多的创新，开发商从开发者转变为运营者。我们对房天下网友做了一个调研发现，购房者需求正在从“有房住”向“住好房”转变。从全国的维度来讲，网友更关注三居室。除了房价，网友也比较关注户型、面积、配套。房地产在过去是卖空间，也就是“住有所居”，在未来，开发商应该思考空间的再定义。无论一百平米、一万平米还是一百万平米，开发商怎么对它进行定义？要注入文化的因素，注入产业的元素，各种各样的做法，会越来越多。

当代置业（中国）有限公司副总裁  孙 帆：

我认为2018年的关键词是“稳定”。随着房地产长效机制更加成熟，未来城市会有更多因城施策的空间。无论是价格体系还是成交表现，我认为2019年的市场会有一个比较稳定的表现，不会有太大的起落。

我们创业开始就选择了为客户提供高舒适度、低能耗产品，为社会节约能源的绿色建筑这么一条道路。这个是我们的第一个维度——建筑本身。随着消费升级，地产商也整合了很多上下游的资源，为业主提供多元素的、运营为主的社区服务，这是我们的第二个维度，从产品到空间运营，我们把它定义为社区。比如我们应用AI技术提供最新的社区安防智能解决方案。第三个维度是环境维度，开发商要考虑自己的作品给社会、人与人之间关系带来的影响。我们希望通过在绿色建筑方面的积累和尝试，为其他的行业、领域做一些支撑。第四个维度，在进化逻辑方面，房地产复制式的开发模式会被颠覆，我们希望把开发绿色建筑的经验运用到城市更新中，把建筑的节能和舒适度进行本质化提升。

责任地产倡导者宣言

新时代，新使命，新作为！

我们要坚持以人民为中心，

落实高质量发展要求，

严格遵循国家法律法规和行业规范，

走正道、做表率，树立行业标杆，传递地产正能量。

牵手同道人，永远在路上。

我们要彰显责任的力量，共同缔造责任地产生态，

为人民“住有所居”“住有优居”不懈奋斗！

尊敬的赖明主席，各位来宾大家下午好！非常高兴能够参加今天责任地产这样一个主题的论坛。

我们整个地产行业里面的每一个企业，在做每一个项目的时候，如果大家都能够去认真的思考里边涉及到的一些价值观的问题，或者进行一些伦理层面的思考。比如说处理好安全与风险，利益分配与公平，经济社会环境的可持续，长期和短期、局部和整体之间的这种利益的协调，包括现代化的改造和历史文化的传承等，这都是责任地产可以讨论的范畴。

我们在改变人居环境的过程当中，肯定会发生各式各样的利益冲突。在这个过程当中，怎么去处理这些矛盾和问题，就是我们责任地产要追求的中国房地产价值的趋向。

这一轮的房地产市场调控，大家普遍认为是起步于2015年底，以去库存为主要标志，很快就形成了房价的上涨，然后开启调控。今年7月31号，政治局会议要求“要下决心解决好房地产市场问题”，这句话实际上说的是非常非常重的。

到了刚刚结束的中央经济工作会议，又有了对房地产这个行业的一些指导性意见。在这个过程当中，大家在想是不是政策面上可能会有所放松？我们现在处于什么样的状态？未来的政策怎么走？中长期的角度来看，房地产市场应该怎么发展？

我想先给大家回顾一下这个现状的特点。总体上今年到现在为止，我们的市场是总体平稳的，投资、交易、价格是基本稳定的。在这个过程当中，我们的企业的业绩应该说还是比较抢眼的，市场集中度进一步提升。因为对未来有不确定性，加上还有一些外部环境的调整，所以企业的融资难度也在加大，融资的成本在上升。另外，有不少的企业存在着流动性或者是高杠杆带来的风险，特别是拿了不少项目的企业都会存在着一些风险。

市场内部积累起来的问题，大家也越来越清楚了。比如说我们经常说三个倒挂，一二手房的价格倒挂，地价和房价倒挂，投资需求和使用需求之间也在倒挂。在这样一种倒挂的情况下，我们市场上也出现了房价收入之间失衡，房价租金之间的失衡。这是内部环境。

外部环境方面，大家知道对未来经济的前景预测，现在各式各样的机构很多认为未来经济的增长都面临经济下行的压力，风险的隐患有所暴露等这些问题。在这样一个外部和内外的环境下，有一点风吹草动，就会变成大家非常关注的事件。

那么未来政策走向是什么呢？从2017年中央经济工作会议到今年，基本上大家可以看的出来，就是房地产市场趋于稳定。现在是一个比较好的时机去完善我们的基本制度，然后去慢慢建立起来一个能够确保这个市场长期的稳定，可持续发展的，或者叫健康发展的一个制度环境。这个制度环境，我们把它叫长效机制。

所以就变成了这么两个工作：1、完善基础性的住房制度；2、构建稳定市场的长效机制。目标有两个方面：1、房住不炒、住有所居；2、市场稳定，稳地价、稳房价、稳预期，最后实现整个房地产业的稳定，市场稳定了我们就可以规避各种各样的风险。

我自己感觉，从住房制度这个角度来看，大概两块是我们将来工作的重点： 1、怎么去因城施策？2、怎么落实租购并举？长效机制的工作，实际上基本上也确定了，刚才说了要稳定市场，就是要抑制泡沫，防止大起大落，但是也不能说把市场搞死，所以还要引导投资和消费。要有效的管控风险，促进市场稳定。

市场发展方面，实际上我们住宅投资，全社会住房投资在GDP当中的比重已经处在比较高的水平了，最近一两年开始在回落。国际上通常的水平大概是7-9%，我们现在已经是超过10%，所以如果再高，我们觉得可能会存在着一些过量的，无效的供应。

但高质量发展里边的绿色、健康这些概念，我觉得实际上也给我们非常多的发展空间，就是我们怎么去营造一个适合人们生活和居住的环境，不光是一个壳子，还要关心里面空间的环境，健康环境的质量。现在大家越来越关注智慧、数字经济，这些东西也为我们房地产业提供了更多的空间，所以有一些企业开始向科技类的方向去转型发展。

 房地产企业沿着价值链横向、纵向的这种拓展非常多。需要反思，开发商把房子建好，按照既定价格去卖掉，那么我们创造的力量在哪呢？未来，我们的运营服务、资产管理、房地产金融、证券化等，这些就变得非常需要了。所以未来我们的开发商就不仅仅是简单的一个空间的开发建设者，还是一个空间的运营管理、维护，还包括资产的管理，变成了一个多元的角色。

我觉得还是非常看好房地产未来的发展，但是我们要用一个创新的心态和思维去对待未来，迎接未来的变化和挑战。我就讲这么多，谢谢大家！